El suelo de Naval Azul en Gijón se valorará en 17,5 millones tras urbanizarse

El plan especial de reforma de Naval Azul, el futuro polo empresarial que Gijón quiere levantar en suelo ganado al antiguo uso portuario, ha entrado en información pública tras publicarse en el Boletín Oficial del Principado el anuncio de su aprobación inicial por la junta de gobierno local. Se abre con ello un plazo de 30 días hábiles para presentar alegaciones, con toda la documentación accesible en la web municipal.

Entre esos papeles destaca el estudio económico de la actuación, que analiza tanto la viabilidad de la operación como su sostenibilidad para las arcas municipales. Y la conclusión que recoge es llamativa: el suelo, una vez urbanizado, pasará a valer mucho más de lo que costó adquirirlo.

De 4,6 millones pagados a 17,5 de valor final

El Ayuntamiento abonó en su día 4,6 millones de euros al Puerto de Gijón por estos terrenos, a los que habría que sumar los dos millones ofrecidos a Pymar por su parte, una operación todavía pendiente de cerrar. Frente a esa cifra, el estudio sitúa el valor del ámbito ya urbanizado en 17.560.000 euros, prácticamente el triple de la inversión inicial en suelo.

Para llegar a esa cifra, los redactores han tomado como referencia los precios de adjudicación de parcelas del Parque Científico y Tecnológico de Cabueñes y la valoración elaborada para el plan especial de su ampliación en La Pecuaria. Ese valor de repercusión, aplicado a los 40.000 metros cuadrados de Naval Azul, arroja el resultado final.

Qué incluye la factura de la urbanización

El presupuesto de las obras, sumados los gastos de gestión urbanística, asciende a 10.655.141 euros. Las partidas contempladas abarcan demoliciones y trabajos previos, movimientos de tierras, pavimentación y todas las redes de servicios —abastecimiento, pluviales, residuales, alumbrado público, telecomunicaciones o gas—, además de señalización y regulación del tráfico, jardinería y mobiliario urbano en viales y espacios libres.

Hay también dos capítulos específicos: uno para la descontaminación de suelos, habitual en terrenos de pasado industrial, y otro para una pasarela ciclopeatonal cuyo diseño todavía no está decidido, pero cuyo coste se estima en torno al medio millón de euros.

La diferencia entre ingresos y gastos deja un saldo positivo de unos 6,9 millones, lo que según el documento acredita la capacidad de la actuación para generar recursos suficientes con los que financiar la mayor parte de la transformación física prevista «garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares».

Cambio de sistema: de compensación a cooperación

Un elemento clave es la modificación del sistema de actuación, que pasa de compensación a cooperación. En este modelo, los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y es la administración la que ejecuta las obras de urbanización con cargo a ellos; los dueños conservan la titularidad de las parcelas resultantes y pueden abonar sus cuotas en suelo.

La relación entre el saldo previsto y la inversión da, según la memoria, una rentabilidad bruta del 64,80%, si bien el propio documento advierte de que esa cifra bajará «de forma significativa» cuando se incorpore el coste inicial del suelo, aunque siempre «con un margen amplio de beneficio». Estimando tres años entre el fin de las obras y la venta de todas las parcelas, el texto habla de una rentabilidad media anual simple del 21,60%.

El mantenimiento, también en positivo

El estudio calcula además qué costará sostener el ámbito una vez en funcionamiento. Los gastos corrientes —mantenimiento viario, espacios libres y alumbrado— se cifran en 57.249,77 euros anuales. Frente a ellos, extrapolando de nuevo los valores catastrales de Cabueñes, se proyectan ingresos de 74.169,24 euros por IBI y 80.400 por IAE, 154.569 euros en total, a los que habría que añadir los procedentes del impuesto de vehículos, el ICIO y la plusvalía municipal. El resultado es un saldo anual favorable de unos 97.000 euros.

La información procede de El Comercio, que ha analizado la documentación del plan especial sometida ahora a exposición pública.